请问,我北京人,今年底退休(退休金估计也就三千多点)。2007年买的房子,在朝阳安华西里三区(非交通部)54平小两居,四层,唯一住房。主要是房龄太老住着感觉不太结实,而且装修都担心结构经不起折腾了想把这套房子卖了,仅用卖房款换个大一点带电梯的,父母哥哥分別在顺义和三元桥,习惯住北边了。 首选朝阳北边或东边,然后好好装修一下打算一直住下去。这个卖房款好像只够买经适房或两限房的。没有既要又要,您能帮忙参谋一下哪个小区比较适合吗?了解了一下老北苑和常营的,还有昌平境内靠近朝阳的不知道怎么选。 2、感觉不太结实。真要是安全等级测评后为D级,也就是没有维护必要的危楼,那其实还算好事儿呢,有资格原拆原建了。一般都是政府和原产权单位配资,业主再承担每平米几千块钱的建安成本,然后就能住新房了,房产价值也立刻暴涨。 3、经适房和两限房。经适房是2003年之前的质量都好,典型的就是天通苑回龙观早期的那几批,质量跟商品房一样,甚至能超过部分商品房。2003年之后因为成本上涨+不能涨价,质量就弱了点儿,2005年之后的更弱点儿。两限房的质量多数都不太强,基础质量肯定达标,但都是较低的标准。 4、北苑的话望春园算各项兼顾的,质量不错,价格走势也在板块内至少不落后,开发商北辰。常营的话看草房附近的吧,那一大片都是保障房,质量不能说太强,但也不弱。优势是规模大,小型配套齐,户型也都设计的不错,价格走势基本不落后。 昌平靠近朝阳的,那就是天通苑啊,早期的质量非常好,典型的“高质低价”。另外也可以看看立水桥立城苑,是北京城建的福利房,自己给自己盖的,质量至少不弱,这里属于朝阳区。 5、另外朝阳东南的垡头有翠城小区,也是经适房,和安华西里三区同一个开发商,北京住总。翠城早期(2003之前)的几批质量很好,户型也好,价格相对低,居住的性价比挺高的。 请问目前在北京两套商品房。一套在昌平回龙观国风美唐,出租中,租金8000左右,卖的话640左右。另外一套自住,娃上学学区房,在西城,价格800万左右,租金9000左右。从保值增值的角度,目前是继续持有房产,还是卖掉一套呢?卖哪套合适呢? 1、国风美唐的租售比800,偏高了,说明这房价略高,也可以说是租金有点儿低了。或者说如果房子的估价和租金都是实际行情,那说明这套房的价格有点儿泡沫,10%左右。 不过也算正常范围内吧,毕竟回龙观板块内品质高的商品房不多,追捧出点儿泡沫来也可以理解。而且这套房明显是更适合自住的,或者说自己住才算发挥出更大价值。 西城这套的租售比900,说明房价中有30%的学区溢价,因为北京的平均租售比不到700,一般都是650左右。这可以参考国风美唐旁边龙跃苑的租售比,90两居售价400万左右,租金6000多,租售比650上下,这就是北京平均值。 2、卖哪套合适,常规建议是如果用完了学位,那就在入学高峰过去之前卖掉学区房呗。毕竟今年是最后一年,明年之后就是拐点了。除非是有政策支持,否则30%的溢价率不太可能再提高,更大的可能是随着一届届的孩子毕业离开而降低。 3、而国风美唐虽然也有溢价,但既然是经历过熊市还能保持,那就说明支撑挺强的,留着吧,早晚都能抹平。抹不平也无所谓,反正是改善型小区。 4、另外也可以换算成租金收益率,国风美唐这套一年收9.6万,减去物业取暖什么的剩9万吧,收益率1.4%,接近同期银行存款利率。西城这套就低点儿了,一年收10.8万,算剩10万吧,收益率1.1%,低于存款利率。而北京平均值现在是1.8%左右,朝石丰小户型非学区房最高的能到2.5%甚至2.8%呢(净收益)。 5、简单就是这情况,两套房的租金收益都不算高,国风美唐更适合自住,保值风险小。学区房自住或出租都不算太合适,溢价部分保值的风险大,自己再计算一下吧。 请问,我问了长安6号的物业费了,竟然真的是7元一平,这也太贵了吧?为什么?关键是我也问了得房率,竟然才67%,也就是公摊达到了三分之一,那这样算下来物业费就10元以上了,那我是不是就注定亏本了? 2、为什么?就因为这里是“酒店式公寓”呗,档次高服务好,一分钱一分货吧,至少是人家物业公司认为是一分钱一分货。而且这在CBD也不算太贵的,公寓项目8块钱以上的有的是,10块的都有。 而且北京的还算中等的呢,到了上海深圳和杭州等地,尤其是杭州,高档公寓每平米20起步都正常,30一平的都有。而且还都是大面积,500平的一个月物业费就得1.5万,白送给很多人都住不起。 3、对了,您定的房子东边有个梵悦108,物业费20多起步,然后北边使馆区那儿还有梵悦万国府,最贵好像不是38就是36,反正30多块钱。跟这些公寓比比就心态平衡了。 4、得房率我不知道,这以当地中介说的为准吧。但既然是独栋公寓就有可能,户型小+配套多,一般都在70%左右。但是否用使用面积来算物业费就看自己的感受吧,背着抱着一边沉,怎么都是那些钱。 请问。望京宝星园二期的大一居室,79.85平,当时价格640万。现在的望京因产业转移,加之房子偏老且无新地块可开发,房价和房租的跌幅都挺大的。我想请教您:如果现在出手卖掉望京的房子合适吗?如果不合适,那什么时候出手合适呢? 1、我推荐过这种大一居吗?宝星二期现在的租金多少钱?应该坪效100左右,这套房能租到8000吗?如果能租到8000,那这种大一居的租售比在700左右,售价就是单价7万,总价550万左右,能达到这个数字吗? 2、如果数字接近,那就说明这套房跟大盘走势同步。如果租金8000,但售价低于单价6.5万总价在500左右了,那就是超跌,或者说租售比低于650就算超跌。反之出如果租售比高于750,那就说明还有泡沫。 当然也别只算这一套房,还是以一居室的平均值为准,有时间把其他户型的都算算就是小区平均值了。也按以上比例对照吧。 3、什么时候出手,现在是利率下行通道,五年期利率都出现倒挂了,所以现在是救市的行情,我家的房不卖。什么时候上调利率就是又一次宏观调控了,从投资角度就该考虑出手了,通常在半年至一年后房价下行。
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📸 杨润柏记者 张亚宁 摄
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📸 张松山记者 张伟 摄
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