其中,最引人注意的当属海淀宝山“双子星”地块,共吸引中建壹品、金隅、海开、中铁建、中能建5家企业报名参与竞拍。最终,中建壹品和金隅以总价61.42亿元竞得2宗地块。 《中国经营报》记者了解到,2宗地块虽然处于海淀,但位置更邻近石景山,且配套相对薄弱,因此热度不及半个月前的半壁店地块。 根据出让文件,海淀宝山0016地块占地面积2.4公顷,规划地上建筑面积5.04万平方米,其中住宅建筑面积约4.89万平方米,内含1处社区卫生服务站和1处社区养老服务驿站,交易起始价27.3亿元。由中建壹品以27.78亿元摘得,溢价率1.76%,成交楼面价约5.51万/平方米。 宝山0017地块土地面积2.85公顷,建筑面积6万平方米,容积率均为2.1,建筑高度30米(局部36米),交易起始价33.15亿元。最终由金隅以33.64亿元摘得,溢价率1.48%,成交楼面价约5.6万元/平方米。 记者了解到,在开拍之前,曾有十几家企业有意于宝山“双子星”地块,但最后仅有5家企业参与线下竞拍。一位房企人士表示:“有的企业近期拿了地还未开盘,资金尚未回笼,再去拿地的话压力比较大。” 据了解,宝山村2宗地块位于西四环至五环之间,位于晋元桥东侧,是串联海淀核心区与石景山区的重要节点。项目交通便捷,距离地铁6号线廖公庄站步行距离约700米;邻近西五环入口约800米,可便捷接入阜石路快速路,抵达金融街、中关村等核心区域。 教育配套方面,规划中明确将配建一所九年一贯制学校,目前拟引入首都师范大学附属中学教育资源,预计于2026年10月启动建设。加之周边现有绿谷雅园配建幼儿园,区域未来有望形成自幼儿园至初中的一站式教育服务体系。 商业配套目前主要依托阜石路沿线的石景山资源(如京西大悦城、山姆会员店)及锦绣大地批发市场,大型综合商业设施尚待提升。 同处海淀区域、西四环,此次出让的宝山“双子星”无论是溢价率还是楼面价,均不及半个月前出让的海淀半壁店双子地块。据悉,当时3家竞买人经过95轮举牌,最终保利发展+北京建工联合体以45.45亿元总价成交,折合楼面价约7.84万元/平方米,溢价率11.95%。 据悉,宝山2宗地块紧邻西五环,周边配套相对薄弱,也是不少企业“打退堂鼓”的原因之一。上述房企人士表示:“宝山地块既要直面半壁店项目竞争,同时因为位置更邻近石景山,还要与石景山的项目竞争,况且那边还有山姆会员店等商业配套,项目压力会比较大。”此外,地块北面还有3块宅地待出让,未来将形成约17万—18万平方米的供应。 不过,中建壹品方面对记者表示:“综合来看,地块本身的素质还可以。”据了解,当前北京新房市场分化加剧,企业投资更加聚焦于海淀、朝阳等核心区域。中建壹品此前在京拿地多集中于大兴和丰台,此次凭借宝山地块实现海淀“补仓”。 据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍,宝山村地块核心价值体现在其稀缺的五环内区位、明确的教育资源引入计划以及相对合理的价格梯度。但后续发展也需关注配套设施的逐步兑现周期,以及直面半壁店项目和石景山高端项目的分流竞争态势。 当天成交的石景山西黄村地块,距离宝山村地块直线距离约2公里,由4宗子地块构成。其中648、650为居住用地,640为公建混合住宅用地,649为托幼用地,总计用地规模7.97公顷,地上建筑规模16.5万平方米。 业内人士称,西黄村地块其特殊价值在于虽在行政上归属石景山,但直线距离海淀核心功能区较近,兼具价格优势与区位便利,是承接海淀外溢客群与吸引石景山本地改善需求的重要点位,后续将与宝山村地块形成直接竞争。 对比宝山村、半壁店地块来说,其现有成熟配套是该项目亮点:西井社区底商满足日常基础生活需求,同时兼具高端商业综合体商业配套,如京西大悦城、当代商城、远洋春秋里、山姆会员店等。教育配套方面,现有西黄村小学、首都师范大学附属中学(苹果园分校),另外地块内规划配建一所4200平方米幼儿园,将弥补基础教育设施缺口。 然而该地块开发也面临明显挑战。张凯指出,由于地块零散形状狭长,且周边建成环境复杂,导致后期楼栋排布优化难度大,可能会影响部分户型的得房率及采光等,需在当下普遍高得房率的新房市场中创造出足够亮点。 此外,挂牌文件中提到640地块内需返还地上建筑规模3.68万平方米的商业面积,回购价格锁定为3000元/平方米,低于建安成本构成财务刚性负担,对开发商资金实力要求较高。
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📸 程洪曦记者 杨阳 摄
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📸 吴建六记者 刘玉明 摄
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